01. 01. 2020

hypo nebo pronájem

Má ještě smysl kupovat nemovitosti, vydělají vůbec?

 

Vyplatí se v současné době pořídit si byt jako investici, která by vynášela?
Při investici do jakéhokoliv aktiva si člověk musí stanovit očekávání, tedy roční výnos, časovou náročnost a související náklady s údržbou a provozem daného majetku. Pokud tedy vezmeme za příklad byt v Praze, můžeme počítat s výnosem 3 až 4 % ročně. Ale pozor: jen v případě, že to funguje tak, jak má a nájemce má dlouhodobou nájemní smlouvu.

Ideální stav ale nastane málokdy, spíše se stane, že se nájemce bude měnit a tím pádem nám vypadne nějaký měsíční nájem, budeme platit provizi realitní kanceláři za nalezení nového nájemce, budou potřeba nějaké opravy a údržba bytu. A nakonec zjistíme, že se výnos pohybuje mezi jedním až dvěma procenty. Lze tedy pouze sázet na růst hodnoty majetku, ale to v dnešní době už tolik nejde. Byt tedy podle mého názoru není vhodné aktivum pro uložení volných finančních prostředků s cílem jejich zhodnocení při minimu vynaložené energie.

Mluví se o tom, že hypotéky půjdou nahoru, lidé nebudou mít peníze na to, aby je spláceli a nemovitosti začnou prodávat. Zatím jdou ale ceny bytů nahoru a dosahují extrémních čísel. Co když realitní bublina neexistuje a dopadneme jako v některých jiných zemích, kde ceny nemovitostí zůstaly na horní hranici?
Je jen otázka času, dokdy budou při růstu úrokových sazeb všichni schopni plnit své závazky. V jeden okamžik se situace změní a na trhu se začne objevovat stále více a více bytů k prodeji. Současné vysoké ceny jsou hnány velkou poptávkou a menší nabídkou. Jakmile poptávka ochladne, a to díky rostoucím úrokovým sazbám, a nabídka se rozšíří o nucené prodeje, tak se růst cen zastaví a začnou pomalu klesat.

Jsou lokality, kde se cena bude držet na stejné výši?
Jsou místa, kde se cena nemění: centrum Prahy jako Vinohrady, Malá Strana, Staré Město. Ale okrajové části Prahy a obce ve Středočeském kraji v budoucnu ochlazení pocítí. Očekávám redukci cen od 10 do 30 %. Důvodů bude hned několik - růst úrokových sazeb, který se projeví s ohledem na fixace hypoték s prodlevou 2 až 3 roky, a dále zpomalení ekonomiky a snížení mezd.

Je možné v této souvislosti spekulovat a počkat si na to?
Určitě ano. Řada lidí nakoupila investiční byty s využitím bankovního financování. Většina investorů má nastavené nájmy ve výši hypotéky. Jakmile ale hypotéka vlivem růstu úrokových sazeb stoupne a nájem adekvátně neporoste, pak vznikne v rodinném rozpočtu díra, kterou bude potřeba řešit. Krátkodobě ji lze dotovat, ale dlouhodobě je tento stav neudržitelný a o to více, pokud máte vícero takovýchto bytů. Takže se budou byty prodávat za nižší ceny, než na které jsme zvyklí teď.

Vzal byste si teď hypotéku?
Osobně bych raději volil na jeden až dva roky nájem a očekával cenovou redukci.

Říkáte, že roste zájem investorů i o komerční nemovitosti.  
Komerční nemovitost má ve většině případů větší výnos než byt. Zároveň není potřeba tolik lpět na detailech jako u bytu. Z pronajaté administrativní budovy vám nebude nájemce volat, že mu praskla žárovka nebo že kape kohoutek. Pro úvodní úvahu o investici je potřeba zvážit vlastní možnosti ve spojení s bankovním financováním a rozmyslet si objem, který je možné do takovéhoto typu nemovitosti uložit.

Následně se podívat po trhu, co by v dané výši investice mohlo být dostupné. Při jednotkách milionů korun to většinou odpovídá polyfunkčním domům v centrech menších měst, kde v přízemí jsou obchodní jednotky a ve vyšších podlažích kanceláře nebo byty.

Jaký je výnos u komerčních nemovitostí?
U komerčních nemovitostí lze očekávat výnos od 4 % výše. V dnešní době je průměr mezi 6 až 8 %, záleží na typu nemovitosti, její kvalitě a lokalitě.

Jaké komerční nemovitosti jsou výhodné?
Záleží vždy na zkušenostech a pocitech investora, co se mu líbí více. Já osobně preferuji areály, kde je vícero nájemců, 2 až 3 hlavní a zbytek vedlejší. Dojde tak k diverzifikaci příjmů. Ideální je i namíchat obchodní prostory s kancelářemi a byty, tedy koupit polyfunkční budovu. Bude zde nižší výnos, ale na druhou stranu bude příjem poměrně dobře rozložen.

Jaké jsou nevýhody investic do komerčních nemovitostí?
Je potřeba vyšší počáteční investice. A musíte počítat také se střídáním nájemců. A velký pozor si musíte dát na nájemní smlouvy. U komerčních nemovitostí jsou nájemní smlouvy jednou z nejcennějších věcí, hned po lokalitě a kvalitě nemovitosti. Je nutné projít smlouvy s právníky a zaměřit se na problémové pasáže - možnosti předčasných výpovědí, vracení uvolněných prostor nájemci. A měli byste také vyhodnotit, zda aktuálně podepsaná výše nájmu je standardní.

Hodnota takových budov se kalkuluje na základě násobků výše nájmu, tedy pokud jsou uzavřené smlouvy na vyšší nájemné, než je v lokalitě v daném čase obvyklé a běžné, tak se může stát, že po uplynutí smlouvy nájemce bude tlačit na snížení ceny nájmu nebo bude potřeba najít nového nájemce, který bude chtít dostat standardní cenu. Pak ovšem hodnota nemovitosti postavená na takovémto modelu ocenění klesne.

Jaký typ komerčních nemovitostí dosahuje dnes nejvyšších výnosů?
Průmyslové nemovitosti - skladové nebo výrobní prostory. U těch lze očekávat úroveň 6 až 9 % p.a. 

 

Ing. Ivan Kočí
Autor: Ing. Ivan Kočí

Rozumné je vybírat realitního makléře a ne realitní kancelář.

Stáhněte si zdarma

7 chyb při prodeji nemovitosti

zpracováním osobních údajů